La propiedad horizontal se puede definir como la institución jurídica resultado de la división y segregación en inmuebles de una construcción o terreno común, y regula su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio, permitiendo la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

La propiedad horizontal es un tipo especial de propiedad, establecido en el artículo 396 del Código Civil y regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio), que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

El referido art. 396 C.C., enumera exhaustivamente una serie de elementos considerados comunes, si bien, como fundamenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo, dicha enumeración tiene un carácter meramente indicativo y abierto, «numerus apertus».

la Ley de Propiedad Horizontal, fue modificada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. La última modificación realizada sobre la Ley de Propiedad Horizontal ha sido el 26 de junio de 2013 mediante la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas.

A cada propietario de piso o local se le atribuye una cuota de participación, porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios. Dicha cuota es completamente inherente a la propiedad, siendo inseparable de ésta y servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o decrecimientos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, ya que ésta sólo puede ser modificada de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 LPH.

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.